勝ち組物件は空室リスクをいかにコントロールするか
不動産賃貸経営を行う上で、物件の選定や管理は非常に重要な要素です。その中で、「勝ち組物件」と「負け組物件」という言葉がよく使われます。これらの違いを理解することで、大家さんはより良い戦略を取ることができます。今回は、これらの違いを解説し、特に解約や退去の問題について深掘りしていきます。
勝ち組物件とは？
「勝ち組物件」とは、常に満室状態か、あるいは非常に高い稼働率を誇る物件のことを指します。これらの物件は家賃収入が安定しており、空室期間がほとんど発生しません。住民が長期的に入居しているため、家賃収入の滞りがなく、安定的なキャッシュフローを生み出します。さらには、市場の動向をうまく捉えているため、家賃の適切な見直しが可能で、インフレ時でも安定した収益を上げることができます。
負け組物件とは？
一方で、「負け組物件」とは、空室が多く、家賃収入が不安定な物件のことです。住民の解約や退去が頻繁に発生し、家賃収入が思うように入らない状況が続くことになります。このような物件は、特に経済的な困難や市場の低迷が影響する中で、家賃の引き下げや修繕費用が嵩み、賃貸経営が厳しくなります。
勝ち組と負け組の大きな違いは「解約や退去が怖くない」
勝ち組物件と負け組物件の最も大きな違いは、解約や退去のリスクをどのように管理するかにあります。
勝ち組物件は、仮に解約や退去があっても、それが致命的な問題にはなりません。空室が発生しても、すぐに次の入居者を見つける自信があるからです。
負け組物件は、解約や退去があると、すぐに収入が途絶えるため、非常に不安になります。このような物件は、空室期間が長引くことが多く、家賃収入の減少が経営に大きな影響を与えます。
空室に悩む大家さんイメージ
本来は大家さんにとって空室に繋がる解約は悩みの種
解約や退去は、一般的に大家さんにとって非常にネガティブな要因です。空室が発生することで収入が途絶えることになり、次の入居者を探すために広告やリフォームなどの費用がかかります。そのため、安定した収入を得るためには、解約を最小限に抑えることが求められます。
なぜ勝ち組物件の大家さんは空室を怖くないのか？
では、なぜ勝ち組物件の大家さんは空室を怖がらないのでしょうか？その理由は、以下の点にあります。
市場価値の高い物件である：立地が良く、周辺環境が整っているため、入居者の需要が高いです。そのため、退去があっても次の入居者を早く見つけることができます。
柔軟に家賃を調整できる：インフレや市場の変動に合わせて家賃を適切に調整できるため、空室があっても収入が大きく減ることはありません。
設備の更新や改修が可能：物件の価値を保つために定期的に改装や設備投資を行うことで、物件が新しい状態を維持し、入居者の関心を引き続けます。
定期的に情報をアップデート：募集することで申込が入るまで内覧が何回あったのか、どんな人が内覧に来たのか等、募集しないと得られない情報があり、その情報が今後の賃貸経営に大きなヒントになります。長期期間募集が無いと、市場の変化などが得られないのは実は大きなマイナスなのです。
これらの要因により、勝ち組物件の大家さんは、空室が発生しても心配することなく、次の入居者を迎える準備ができているのです。
家賃を見直すことができる⇒インフレ局面では家賃収入が増える
インフレ時など物価が上がる時期には、家賃を見直すことで収入が増える可能性があります。特に勝ち組物件の場合、家賃の適切な見直しを行い、市場に合わせた価格設定をすることで、物件の収益を最大化することができます。
例えば、周辺の賃貸物件が家賃を引き上げている場合、自分の物件も適切に家賃を見直せば、収益を増加させることができます。入居中の契約家賃を見直すことは、現行の法律を考えるとかなり難しいので、入居者の入替え時が家賃を見直す唯一のタイミングとも言えます。逆に、負け組物件は、需要が少ないため家賃を引き上げるのが難しく、収入が安定しません。
原状回復することで適度に設備の入れ替えができる
また、退去時には原状回復を行うことができますが、このタイミングで設備の入れ替えや修繕を行うことが非常に重要です。長期入居者がいる場合、設備などを入れ替えるタイミングを失い、ある日物件内の多くの設備が壊れて、一気に修繕費が膨らむこともあります。賃貸経営は定期収入ですので、突発的な大きな出費はキャッシュフローに大きく影響します。原状回復の工事に合わせて老朽化している設備なども入替を検討することで、計画的に予算づくりができ、突発的な支出を抑えることが出来ます。
実は改装することで、家賃UPに繋がるので適度な原状回復や設備投資は非常に大きい
さらに、物件のニーズに合った改装や設備投資を行うことで、家賃の引き上げにも繋がります。新しい設備や魅力的な改装は、入居者にとっての価値を高め、より高い家賃を設定することができます。これにより、物件の収益性が向上し、賃貸経営にとって非常に大きな利益をもたらします。
勝ち組は知っている、大切なのは効率よく計画的に行うこと
ここで大事なのは、闇雲に改装や設備投資をするのではなく、入居者のターゲットや予算、効果などをしっかり検証して行うことが、勝ち組物件に成長する大切な要素です。大家さんの感覚や根拠の無い予算を組んで我流でプランニングを進めることは効果のない投資に繋がりますので要注意です。
まとめ
勝ち組物件と負け組物件の違いは、単に稼働率や家賃収入の安定性だけでなく、解約や退去に対する恐れやリスク管理に大きな差があります。勝ち組物件は、空室リスクを適切に管理し、柔軟に家賃の見直しや設備投資を行うことで、安定した収益を確保しています。適切な戦略を立てることで、大家さんとしての成功を手にすることができるのです。
人と不動産では、取引先の大家さんが解約や退去を怖がらず、むしろそれをチャンスと捉えられるようサポートしています。各物件に対して、ターゲットやコンセプトを明確にし、経営計画を一緒に立てていきます。その際、必要な設備投資や予算、資金回収プランを大家さんと二人三脚で作成します。
私たちの経営計画は、単なる弊社主導ではなく、大家さんの歴史や想い、さらには地域の歴史や流れも反映させたものです。計画段階では、大家さんと丁寧にヒアリングを行い、共有できる計画書を作り上げます。
もし空室でお悩みでしたら、弊社と一緒に退去が怖くない物件づくりをしましょう。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
電話番号：06-7653-5991
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