不動産投資を行う上で、確定申告時に事業収支を計算するのは当然のことですが、 複数の物件を所有している方は、それぞれの物件の単体収支をしっかりと把握できていますか？
単体収支を把握することで、各物件のパフォーマンスを評価し、将来のリスクを最小限に抑えることが可能になります。
📊 収支計算書の作り方
収支計算書は、エクセルを活用すれば簡単に作成できます。 基本的な項目は以下の通りです。
✅ 収入
家賃収入：毎月の賃料や共益費など
💰 支出（コスト）
管理費：管理会社に支払う費用
金利：ローン返済のうち利息部分
固定資産税：年間の税金（今後増加する可能性が高く、経営を圧迫する要因）
修繕費：突発的な修繕や計画的な改修費
保守点検費：法定点検や定期メンテナンス費用
広告費：入居者募集時の仲介手数料や広告掲載料
🏦 税金
所得税・住民税：確定申告で算出される税負担
法人税（法人所有の場合）：利益に応じた法人税額
📉 元本返済（キャッシュフローに影響するが支出ではない）
ローン元本返済：借入金の元本部分
💵 手残りキャッシュ
家賃収入から支出を差し引き、税金を支払い、ローン元本を返済した後に手元に残る現金。
⚠️ キャッシュアウトのリスクとは？
単体収支の把握が不十分な場合、キャッシュアウト（資金流出）のリスクが高まります。
🔍 キャッシュアウトが発生する主な要因
空室リスク：家賃収入が減少し、収支が悪化する。
予期しない修繕費の発生：設備故障や老朽化による突発的な出費。
金利上昇：変動金利のローンを利用している場合、返済額が増加する可能性。
税負担の増加：不動産の評価額が上がり、固定資産税や所得税が増える。
元本返済の増加：
元利均等払いの仕組みにより、ローンの初期段階では利息の割合が高く、後半になるほど元本返済の割合が増えるため、返済負担が増加。
借り換えや追加融資による元本の増大も影響。
減価償却の減少：
建物の構造や設備によって減価償却期間が異なり、設備部分の償却が終了すると減価償却費が減少し、課税所得が増加。
例えば、鉄筋コンクリート造（RC）は47年の償却期間がある一方、設備（給排水・電気設備など）は15年程度で償却終了。
これらは賃貸経営において見逃しがちなポイントであり、税務対策としても重要。
🔑 キャッシュアウトを防ぐための対策
単体収支を定期的に見直す：各物件ごとに収支を把握し、問題があれば早めに対処。
十分なキャッシュリザーブを確保：突発的な支出に備えて、一定の現金を確保する。
金利の動向を注視し、適切な借り換えを検討：固定金利や借り換えを活用して金利上昇リスクを回避。
リスク分散を考慮したポートフォリオ運用：単一の物件に依存せず、異なるエリアや用途の物件を持つ。
減価償却の戦略的活用：新たな投資を行い、減価償却を維持しながら税負担を軽減。
元本返済計画の見直し：返済スケジュールを適切に調整し、資金繰りの負担を軽減。
📈 物件収支を見比べることの重要性
物件の収支を毎年過去と比較することで、経営上のヒントを得ることができます。
💡 例えば…
3年前と比較して修繕費が急増している場合 → 設備の老朽化が進んでおり、大規模修繕を検討すべきかもしれません。
減価償却費が大幅に減っている場合 → 経費計上が減少し、税負担が増えるため、新たな設備投資を検討。
手残りキャッシュが減少している場合 → 元本返済の割合が増えていないか、固定資産税の増加が影響していないかをチェック。
🚀 将来を見据えた戦略
単体収支のデータをもとに、
建て替え：老朽化した物件の再建築のタイミング
売却：市場価値が高まっているタイミングでの出口戦略
組み替え：ポートフォリオの見直しによる資産の入れ替え
借り換え：ローンの条件を見直して金利負担を軽減
既存家賃の値上げ：市場環境や物件の価値向上に応じて適正な家賃設定を検討（具体的な値上げ方法については後日詳しく解説します）
物件ごとの単体収支をきちんと把握し、適切な意思決定を行うことで、不動産投資の成功確率を高めることができます。
📌 今一度、ご自身の物件の収支を見直してみませんか？
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